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  乐居买房讯 70城房价数据像一份如期发放的基础体检报告，提醒着每一座城市发出自我质询——你的楼市还健康吗？秦皇岛9月份新房、二手房数据再次呈现环比同比双降的局面，分别下降0.5%、1.8%、0.3%、1.9%。其中，新房维度两项数据均为五年内最大跌幅。

  从8月份的同比数据来看，这是5年内秦皇岛一手房房价首次出现实质性的下降。但考虑到通胀率等因素，按照货币购买力，房价下降的时间点仍需提前。那么，就让我们暂且立足于此刻，回望秦皇岛楼市房价走势的几个重要节点。

  “鬼城”风波定 品牌房企入驻 房价升档了

  所谓“鬼城”是指由于开发商过度开发，城市房屋存量过大，常住人口增长缓慢，供需严重失衡导致楼市崩盘，房子很多却无人居住的境况。

  2014年年初，秦皇岛某楼盘推出“打六折”促销活动，随后一篇名为《楼市供需失衡 秦皇岛或现鬼城隐忧》的媒体报道引发讨论——秦皇岛的房子真的卖不出去了吗？

  据媒体后续报道显示，该楼盘原市场价在8000~9500元/平方米，户型基本上都在160平方米以上，为秦皇岛较高端的楼盘项目。而所谓的“六折”促销活动是指房款按原价来交，其中的40%交由银行质押，此后每年返还10%的房款。业内人士分析称：该楼盘已经销售了三年多，剩下300余套房，处于一个尾盘阶段，由于单价高、户型大，销售难度比较高，开发商着急回款，于是采取了这样的促销策略。另外一方面，此前两年入市土地量较高，导致彼时的市场确实存在供过于求的现象。

  但从统计上看，2014年的秦皇岛房价并未出现暴跌，置业需求仍旧坚实，最直接的表象是这次成功的“营销”使该楼盘在三个月内卖掉了105套房。这场风波在本地人的心中很快平息了，不过“鬼城”帽子一旦扣上，摘下来是需要些时间的。

  2015年《京津冀协同发展规划纲要》出台，提出将疏解北京非首都功能。在京津冀协同发展的过程中，秦皇岛作为沿海城市，拥有独特的区位优势、便利的交通以及宜居的环境。借着政策的风口，秦皇岛站在了台阶上，被更多的眼睛看到了。首先动作的是敏锐的大房企们——2016年4月，碧桂园集团收购首府二期地块作为入驻秦皇岛的第一枪，并在年末火速开盘。首开住宅预售均价约7200-7500元/平，户型面积区间为125-155平方米，第一批推出的房源很快售罄。11月，绿城集团微信公众号发布秦皇岛绿城小镇项目海报，几经波折，截至目前，绿城桃李春风项目久无声浪。12月，富力集团成功摘得三地块，于次年9月推出富力和园项目。2017年1月，万达广场项目与海港区达成投资意向签约，七年等待终成现实。同月，华夏幸福集团与昌黎县完成签约，委托区域占地面积约为75平方公里，后推出北戴河新区孔雀城项目。而上一次这样集中入驻的时间点还是在2010年前后，当时跑步入场的房企是恒大、万科、远洋、华润、荣盛和保利，其中的大部分持续深耕至今。在本地政策方面，秦皇岛加快了去库存步伐，出台了《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的实施意见》，为购房者提供购房补贴和契税减免等利好政策，蓄力已久的市场有热流涌动。

  对于置业者来说，品牌房企入场带来最直接的改变是——房子似乎盖得更好了。雄厚的资本和专业的操盘团队，将大城市的标准化打法在三四线城市“向下兼容”，带来更优质的户型设计、更科学的社区配套和更先进的设计理念。

  新玩法来袭 “天地人”合力推入房价万元时代

  2017年是楼市发展历程中具有里程碑意义的一笔，为落实“房住不炒”，全年共有54个大中城市出台了楼市调控政策，其中关于“限购”129条，关于“限贷”169条，15城调控政策升级为“认房又认贷”，48城调控政策升级为“限售”。

  北京及环京楼市作为全国楼市的风向标，大动作不断，严厉的限购政策冰封了热闹的售楼一条街，各大中介撤离环京楼市，将房产销售人员分流至秦皇岛、唐山等周边地区。之前在燕郊卖楼的李平受同事介绍，在秦皇岛找了一份海景项目置业顾问的工作，“没多久秦皇岛就也限购了。”第一道限购令下来的时候，李平并没有太紧张，“我卖的那个项目在金梦海湾，当时不在限购范围内。”

  2017年4月15日，秦皇岛市人民政府发布《关于加强房地产市场调控的意见》，对海港区（除金梦海湾）、北戴河区、开发区西区范围内住宅实施限购政策，外地户籍家庭限购1套，拥有6个月社保或缴税证明即可视为本市户籍。相对周边城市来说，这道限购令极为温和。“当时觉得限购的靴子落地了也不错，还是有空间的。但就过了一个月吧，啪！限购令升级了！”李平回忆着说道，脸上浮起似是而非的笑容。5月15日，秦皇岛市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定本地户籍家庭限购2套住房，拥有12个月社保或缴税证明的外地户籍家庭限购1套住房。同时调整了二套房的商贷及公积金的首付比例。【相关阅读：秦皇岛限购政策汇总】

  限购令的出台并没有让秦皇岛的楼市立刻冷却下来。差不多和第一道限购令同一时间，海港区教育局发布了招生入学政策的调整公告，其中规定，2017年中小学招生报名期间所提供的监护人房产，购买时间需在2017年5月1日之前；2018年入学的，购房时间需一年以上（截止到当年8月31日）；2019年入学的，购房时间需两年以上；2020年及以后入学的，购房时间需三年以上。此举意在2020年消除热门校区的大班额现象，由此带来的副产品是——教育地产需求前置、不动产登记中心爆棚、产权登记业务量骤增。一时间楼市大为激荡，一批有购房资格的、原本观望着房价下行的置业者跑步入市，秦皇岛楼市经过了一段快速去化期，但除少数热门项目之外，大幅上调房价的情况并未出现。乐居统计数据显示，2017年年末，秦皇岛市楼盘均价约7200元/㎡，海港区楼盘均价约为7000元/㎡，海景房均价约12000元/㎡。

  和中介一起来到秦皇岛的还有“渠道分销”的新玩法。在秦皇岛干了几年渠道的林宇回忆起那段时间，“可赚了不少好钱，尤其是在东戴河。”东戴河新区从行政区划上属于辽宁省葫芦岛市，但由于也有海，名字与北戴河相似，并且在地缘上接近秦皇岛，和本地的海景房大多有着类似的意向客群，同时不受限购政策的制约。

  可能是从事的工作使得林宇极善与人沟通，说话的语气带着一种绘声绘色的欢快。“有的渠道还骂客户呢——这你都不买，是不是傻？赶紧买，晚了就没了！那时候卖房子太有底气了。”在此之前，秦皇岛的房产销售模式较为传统，渠道的到来使得十几人的销售团队形成倍数级繁殖，全民营销拓客的玩法使信息的传播更快，激活了潜在的置业需求。到了2018年4月，第一批投资客已交满了一年社保。环京楼市被挤出的泡沫向周边外溢，在市场、政策、需求几方合力之下，秦皇岛楼市开启了长达数年的补偿周期。

  乐居统计数据显示，2018年7月海港区房价首次破万，2019年7月秦皇岛楼盘整体均价破万，同年11月秦皇岛住宅均价破万。秦皇岛楼市全面进入“万元时代”。

  疫情改变世界 慢半拍的秦皇岛会迎来新拐点吗？

  2019年末新冠肺炎疫情爆发，为了防疫抗疫，人们足不出户，切断了正常的社交关系，经济和贸易备受重创，各行各业均受波及。2020年1月28日，秦皇岛市住房和城乡建设局发布《关于房地产开发企业新型冠状病毒感染的肺炎防控工作的通知》，各开发企业一律暂停销售活动（包括销售代理机构），企业工作人员是外地的暂时不得返秦。

  面对封闭的售楼处，置业顾问开始转向线上，利用直播及VR等新技术手段与客户保持联系。但疫情带来的最大影响其实是“失去的安全感”。在秦皇岛做生意的何英云家底颇丰，近些年置业了多套房产，“现在这个情况，投资要谨慎，现金流很重要，而且买房子的收益比也不算高了，以前靠买房子完成财富增值的法子可能不好使了。为了赚那一点收益，压住一大笔钱，不够值，你懂吧？”

  所谓“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”决定一座城市的房价能否持续上涨，关键在于它能否吸引人们选择留下并在此长期生活，这需要有活跃的经济、丰富的就业机会、完善的医疗和教育等基础设施的支持。

  作为京津冀经济圈内的一子，四线小城秦皇岛的楼市长期处于一种慢半拍的状况里，政策、市场、风向在一线城市里转了一圈，最终吹到了这里。无疑现在的市场温度是冷的，那么秦皇岛的楼市会迎来新拐点吗？投资客捂紧了钱包，但刚性的需求不可能消失，房屋正在逐渐削弱金融属性，恢复原本的居住属性。近半年内，秦皇岛入市房源寥寥无几，低迷的供应量和暂时被抑制的需求蠢蠢欲动。“相对于其他三四线城市来说，我还是看好秦皇岛的，北方人都对海有一种莫名的执念，就算不投资，也想有套海边的房子，很多人就是这种心理。”何英云吐出一口烟，笑着说道。

  （文中李平、林宇、何英云均为化名，部分内容援引央视新闻）