正文

  一、城市概述

  公元前215年，秦始皇东巡至此地，派人入海求仙，刻《碣石门辞》，秦皇岛由此得名。

  秦皇岛是河北省省辖市，下辖海港、北戴河、山海关、抚宁区四个城市区和昌黎、卢龙、青龙满族自治县三个县及秦皇岛经济技术开发区、北戴河新区，陆域面积7802平方公里，海域面积1805平方公里。2018年末全市常住人口313.42万人。

  秦皇岛南临渤海，北依燕山，东接辽宁，西近京津，地处华北、东北两大经济区结合部，居环渤海经济圈中心地带。气候受海洋影响，夏无酷暑，冬无严寒，全市平均气温11.1℃，是著名的滨海旅游康养城市。

  二、行业现状

  在秦皇岛践行西移北进、组团发展的区域规划理念的背景下，城市生活区也随之发生倾斜，楼盘片区分化明显。纵观秦皇岛房地产市场，房价保持高位运行，较2018年呈小幅上涨，新盘中改善和海景类产品居多，置业门槛水涨船高，产品去化率整体微降，部分热门楼盘以价换量，收效明显。

  三、政策环境

  秦皇岛紧随国家关于因城施策、分类指导的调控精神，按照房住不炒的原则，保持调控政策的稳定性和连续性，实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。继续落实秦皇岛2017年印发的《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，严厉打击房地产开发企业和中介机构违法违规经营行为。

  四、土地市场

  秦皇岛的土地市场价值以海岸线为基准，从南到北，随距离不断趋减，渤海湾沿线的海港区、北戴河区、昌黎县、山海关区、抚宁区的土地价值又按经济发展的程度趋减。在海港区的核心主城区土地市场不断紧缩的态势下，城市西部和北部热度日渐走高。依托生态环境和海资源优势，北戴河区和北戴河经济新区则是康旅度假项目的热门拿地片区。

  五、房企布局

  土地是房企的粮，从房企在秦皇岛的土地储备情况来看，碧桂园、富力、华夏幸福等品牌房企继续扎根，深耕港城，并将视线向非主城区的县区扩张。除此之外，秦皇岛也迎来了绿城、东亚新华等“新朋友”，为北部、西部发展再添助力。本地房企方面，丰厚优质的土储就是竞争力、定心丸。

  六、房产行业发展历程

  秦皇岛是一座有山、有海、有河、有湿地、有长城的多元生态旅游城市，得天独厚的资源优势吸引了京津冀及东北人口流入，给房地产行业的发展提供了充实的市场基础。曾经的秦皇岛楼市经过粗放发展的阶段，在政府调控之下逐步趋稳。近几年，受益于京津冀协同发展的红利，秦皇岛楼市进入了一个持续两年的补涨周期。而品牌房企的扎堆入驻，彻底改变了原始的“只盖房子”的房地产开发思路，以人文社群、文旅配套、全能物业形成品质增值，将秦皇岛的楼市拉入了新的竞争对话层级。

  城市年度市场解读

  一、本地新政

  2019年秦皇岛按照房住不炒的原则，继续执行原有的限购政策，对存量房的限购做出了进一步说明，明确补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证，对现役军人、非当地户籍大学毕业生、长期在本地工作生活的非当地户籍居民家庭、本市迁出的外地就学的学生、退休职工和煤炭经销企业户籍不在本市的员工等特殊人群购房作了明确规定，降低了购房门槛。

  公积金政策方面简化了提取手续，下调了单缴职工贷款额度上限，调整了异地和二次购房的提取政策，呈现收紧趋向。

  人才安居政策、限价商品房、保障性住房多措并举，为安家秦皇岛提供了更多可能。

  二、年度土地供应

  2019年，秦皇岛城市区（三区、北戴河新区、开发区、抚宁区）计划国有建设用地供应总量1346公顷，其中，新增建设用地1185亩，存量建设用地161亩。

  按供应结构来看，住宅用地194公顷，商服用地566公顷，工业仓储用地365公顷，公共管理与公共服务用地75公顷，交通运输用地126公顷，水域及水利设施用地4公顷，特殊用地16公顷。住宅用地计划供应量同比提升32%。

  据研究机构数据，2019年秦皇岛土地供应约220公顷，较前一年同期下跌44%。

  三、年度土地成交

  据不完全统计，2019年秦皇岛住宅用地成交约274公顷，总建面约475万平方米，成交土地总金额约73.5亿元。

  从片区上看，海港区仍是当之无愧的成交大户，共成交十七宗地块，总成交金额约28.9亿元；开发区、北戴河新区和抚宁区热度提升，溢价率随之上扬。

  秦皇岛土拍市场在去年年末呈现翘尾之势。2019年12月27日，五宗地块集中入市，其中，德政街以南、规划一路以西、规划五路以北的地块拍出了6680元/平方米的近几年最高楼面价，引发市场关注。

  四、年度住宅供应

  据不完全统计，2019年秦皇岛市总住宅供应量为23747套，总面积约248.2万平方米，较2018年分别上涨17%和15%。

  其中，1、2月份受节假日影响，市场进入传统淡季，月度供应量低位运行。3月起，楼市进入小阳春，房企发力，月度供应量升至2980套，之后连月走低，在7月份再次回归高位3054套；10月份月度供应量升至4100套，为2019年度新房供应量最多的月份。

  五、年度住宅成交

  据研究机构数据，2019年秦皇岛城市区新建商品房成交总套数为19097套，成交总金额约为272亿元。成交走势与供应量高度呼应，成交套数较比2018年上涨18.9%。

  由于房价高位运行，住宅成交分化明显，高性价比项目受追捧，热门新盘入市引发成交小高潮。

  六、年度住宅存量

  据研究机构数据，秦皇岛城市区商品房库存长期保持平稳态势。由于2018年底秦皇岛住宅集中供应，2019年初去化压力稍增，但仍在合理健康的运行周期区间内，并保持了逐月下降的趋势。截至2019年12月，秦皇岛住宅库存面积约191.62万平方米，去化周期约9.7个月。

  七、区域成交表现

  从各区成交量来看，海港区新建商品房住宅成交量约为11084套，占秦皇岛总成交量的58%。北戴河及北戴河新区约为6296套，占秦皇岛总成交量的33%。二者完成了秦皇岛总成交量的九成。

  从板块来看，主城区、西部、北部及北戴河均为热门板块，但目标置业群体类型差异性较大。

  八、成交项目排行

  据不完全统计数据，海港区的中交碧桂园·逅海、皓顺·琨御、秦皇岛万达广场、万科未来城二期、中冶德贤公馆，北戴河区的香邑澜湾，北戴河新区的孔雀城、远洋蔚蓝海岸、荣盛·戴河首岭，山海关区的富力金禧等项目销售情况较好，排名靠前。

  而上述热门项目基本为全国性品牌房企或河北省品牌房企产品，由此可见，品牌房企与秦皇岛房地产市场之间形成了良性反馈——房企认可市场潜力，持续投入；市场认可房企价值，选择成交。

  九、商业、公寓及办公

  据不完全统计，秦皇岛2019年商业总供应面积约为8.03万平方米，办公总供应量约为1.2万平方米。

  研究机构数据显示，秦皇岛办公及商业产品库存去化周期远高于18个月的合理去化周期上限值，库存压力较大。

  十、年度房价走势分析

  据不完全统计，截至2019年12月底，秦皇岛在售新盘约96个，其中住宅产品65个，海景产品28个，公寓及商业产品3个。待售楼盘约11个。商品房整体均价约为12500元/平方米，其中，住宅产品均价约为10945元/平方米，海景产品均价约为15486元/平方米。

  从各月份数据来看，秦皇岛2019年整体房价呈小幅波动，变化不大。

  根据秦皇岛统计局公布的2019年1-11月《住宅销售价格指数》，秦皇岛新建商品住宅价格环比上涨1%，同比上涨13.6%。全年来看，4月份环比涨幅最高，为1.8个百分点，其次为1月份，涨幅为1.7个百分点，9月份涨幅最低，为0.1个百分点。

  十一、热点板块分析

  主城区板块发展成熟，配套完善，虽房价高企，但由于新盘稀缺，所以关注度一直较高。西部片区在市政府搬迁和交通发展的利好之下，逐渐成为港城置业新热点，房价水涨船高，追赶着主城区的脚步。北部片区房价相对较低，土储量大，是刚需置业的首选区域。市区内的金梦海湾板块、北戴河及北戴河经济新区为海景房集中板块，是旅居、康养、度假、投资的热门区域。

  十二、未来展望

  目前来看，秦皇岛的限购政策短期内不会全面放开，但可能进行微调。在推动经济持续快速发展、提升城市竞争力的需求下，不排除人才政策继续发力、惠及层次更加宽泛，落户政策更加宽松的可能。

  2019年全国范围内，三四线城市楼市大多因棚改紧缩而趋冷，但秦皇岛楼市有着不同于它们的发展动能，即环京的区域优势和海资源的环境优势。而诸多房企扎堆入驻秦皇岛，也表明了对秦皇岛房地产市场潜力的期待值。

  虽然经过两年多的补涨，秦皇岛的房价早已今非昔比，呈现高位运行的态势。但就房价收入比来说，尚在比较合理的区间内，预计2020年热门项目的房价仍有上浮空间，而主城区外一些大体量项目的入市，或将拉低秦皇岛房价的整体水平，区域分化将继续加大。

  供应方面，改善和旅居房源仍是本地市场主力，部分刚需置业需求可能向二手房挤压。

  数据来源：中国土地市场网、秦皇岛统计信息网、秦皇岛市住房保障和房产管理局政务网、秦皇岛市公共资源交易网、秦皇岛市住房公积金网站（本文为乐居据公开信息整理，不作为投资建议，仅供参考）