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  乐居买房秦皇岛讯 ：2021年是不平凡的一年，楼市调控历史之最，高达651次，房地产市场“冰火两重天”。房企积极营销创新，跨界联合品牌扩大影响力。下半年融资收紧，市场行情急速转冷， “工抵房”重现，特价房大量入市。企业暴雷、购房者信心不足的环境下，保交付也成了项目的卖点。

  2021年秦皇岛楼市都有哪些变化？乐居秦皇岛独家策划《2021秦皇岛楼市账单》，从土地、上市量、房价、城建等方面，以数据说话，以事例印证，回顾2021年秦皇岛楼市，提前把握2022年秦皇岛楼市走向。

  -------2021年秦皇岛土拍大戏正式落幕，乐居网秦皇岛土拍年度报告生成！

  2021土拍两极分化：上半年平稳运行，下半年震荡不断

  2021年秦皇岛共计成交147宗地块，宗地总面积约379万㎡，揽金合计约62亿。其中，住宅全年成交64宗，涉地总面积约233万㎡，成交总金额51亿元；商服用地成交49宗，涉地总面积约59万㎡，成交总金额约9亿元；教育用地成交34宗，涉地总面积约87万㎡，成交总金额2亿元。

  由此可见，2021年房企更偏向购入宅地，宅地成交面积占60%，而吸金方面则超过全年成交总金额80%。

  从月份来看，3月和9月成为全年土拍成交最多月份，正巧对应了楼市中上下半年3月小阳春和金九两个重要周期。与最高点形成鲜明对比的是，下半年8月和10月成为全年两个低谷。总体来看，全年土拍走势前7个月表现平稳，后5个月呈现大起大落的震荡表现。

  全市划拨上位，与挂牌出让各占半壁江山

  往前追溯，结合2020年秦皇岛土拍交出的出让123幅土地成绩单，2021年虽成交宗数略有增长，但成交面积缩水近40%。

  按成交方式划分，全年成交147宗地块中，招拍挂成交宗数与划拨地块占多数，分别为60宗和53宗，另有34宗以协议出让方式成交。而挂牌地块面积共约184万㎡，划拨地块面积为138㎡，协议出让地块面积为57万㎡，可知秦皇岛2021年主要土拍方式以招拍挂和划拨为主流，其中原由主要因为一方面秦皇岛楼市整体表现平稳，房企拿地趋于谨慎；另一方面，政府多选择以划拨方式出让安置房和返迁安置房地块，因此划拨成为与招拍挂相同比重较高的出让方式。

  而在划拨地块中，不乏出现如中国长城文化博物馆、秦皇岛五福山殡仪馆迁建项目、付水寨一期改造项目、北京第二实验小学山海关学校建设等民生重点工程项目用地。而2021年成交总价最高的地块为秦皇岛国晟房地产开发有限公司协议受让的海港区交建里返迁安置房项目，成交总价达5.7亿元。

  各区拿地有人欢喜有人忧，开发区全面发展成“新宠”

  开发商拿地往往预告着未来两年将要入市的新房项目，所以仅靠分析拿地数据远远不够，按区域归纳对比拿地情况可以从中观察出一些楼市今后动向。

  回顾2020年秦皇岛土拍主要区域集中在海港区的市民中心区、北部、西部，以及北戴河新区、抚宁区和青龙县。2021年开发商主要拿地区域依然以海港区最多，其次为北戴河新区和开发区。在过去一年里，开发区拿地逐渐回升，原因在于近几年开发区不断提升人居环境，不仅迎来北三医院落户开工，今年成交8宗地块中，仅三宗为城镇住宅用地，其余全部为教育、体育和商服用地，尤其6月划拨的开发区体育馆一区项目用地已于近期开工建设，可见随着开发区各项目不断落地，区域发展将按下加速键。

  值得一提的是，山海关2021年无宅地成交，12月挂牌一宗建面超16万方宅地最终流拍；抚宁区全年无商服用地成交，全区共成交11宗地块，其中宅地9宗，教育用地2宗，并且抚宁区在2021年最后两个月成为“流拍大户”，共计流拍12次，仅成交1宗宅地。

  海港区土拍亮点多，未来楼市风向往哪吹？

  而作为秦皇岛市中心城区的海港区土拍亮点多多，全年共成交37宗，宅地成交23宗（8宗挂牌成交、15宗以划拨和协议出让方式成交），占比约62%；商服和教育用地各7宗。

  在8宗挂牌成交的宅地中，出现了2021年度的全市楼面价最高的单价地王，是位于海港区西部秦皇半岛片区10万方宅地。成交楼面价5000元/㎡被秦皇岛迈富房地产开发有限公司以底价5.1亿元摘得。

  另6宗为秦皇岛筑融房地产开发有限公司摘得海阳片区改造（皓月城）项目用地，楼面价在2215-2840元/㎡区间；

  另1宗为秦皇岛兴桐房地产开发有限公司摘得海港区北部杜庄兴桐鑫城9区东侧近6万方宅地，楼面价1395元/㎡；

  在15宗以划拨和协议出让方式成交中，涵盖交建里返迁安置房、李姓安庄返迁安置房、付水寨一期改造项目、腰庄站旧改工程、海阳片区返迁安置、北高村旧改安置房、大旺庄返迁安置房等旧改和返迁房项目。

  未来两年海港区新房项目将以安置房项目为主，商品房项目则零散分布在北部海阳片区的秦皇皓月城和杜庄兴桐鑫城两个大盘和西部秦皇半岛片区。此外，在流拍横行的2021年末，海港区不乏老市政府宅地和金梦海湾片区海景商住用地在内的优质地块流拍。可见目前秦皇岛城市重心仍向西发展。

  2021年度各区县成交土地表格

  2021年秦皇岛市各区供地特点明显，海港区仍作为主城区承接居住重镇，满足宜居宜业需求；开发区各类人居项目稳定发展，未来前景较好；北戴河和北戴河新区围绕海滨旅游资源，在中心片区通过安置房和文旅地产开发日益明确板块功能，属于规划逐步实施阶段；抚宁区安置房和住宅用地两头抓；卢龙县和青龙满族自治区小平米商服用地较为抢手；昌黎县和山海关区供地节奏缓慢。

  据不完全统计，2022年将有35宗地块迎来开工，按区域分布来看，以海港区宗数最多，为17宗；抚宁区3宗，北戴河新区5宗，开发区5宗、卢龙县3宗和青龙满族自治县2宗。其中值得重点关注项目有2021年5月21日发布批前公示位于海港区的辉腾.如意阁、以及同样位于海港区的兴桐鑫城约6.43万方商住用地；除商品房即将开工建设之外，位于海阳片区海阳三村安置房用地、北部生态区的小李庄安置房用地和韩庄安置房二期、抚宁区郦城御园棚户区改造项目、卢龙县安居小区公共租赁住房和卢龙经济开发区公共租赁住房项目等一系列安置房和公租房项目也将同步开工。

  不仅即将开工地块值得期待，2022年还将有包括中冶德贤新城、碧桂园翡翠公园、皓顺瑞泽园、兴桐瀚海峯景等约25座新盘即将入市，范围涵盖海港区主城区和西部片区、北戴河新区、山海关、抚宁区等多个板块。

  对比国家统计局发布的全国70城房价，秦皇岛新房和二手房房价已连续4个月呈现跌势，楼市成交层面低密一部分影响到开发商拿地积极性，所以纵观2021年秦皇岛土拍成绩并不亮眼。进入2022年秦皇岛土拍市场会起什么新变化？让我们一同关注。