一般认为,流动性增加时期,股市和楼市都会出现上扬,例如2005~2007年、2009年以及2012年12月~2013年一季度。但是,在同样的流动性环境下,二者也会出现“背离”。例如,2010年~2013年,社会融资总规模年均涨幅在20%左右,但这一时期股市陷入漫漫熊途,而房价却迎来史上最大涨幅。再如,2014年下半年以来,传统货币投放和工具创新不断,股市迎来“疯牛”行情,但房价却一路下跌。

  综合目前经济形势看, 2015年货币政策将比2014年更加宽松。央行在2014年四季度货币政策执行报告中表示,“要增强主动提供基础货币的能力,更加注重松紧适度”,这意味着,不管是传统的公开市场净投放、创新工具,还是降准、降息、货币政策宽松的频率和力度上将会比2014年更甚。那么,在新一轮货币政策宽松下,股市和楼市在2015年共舞于“牛市”之中,还是再现“背离”?

  先看股市。降准“股市必定涨”的心理预期落空了,这其中既有监管因素,也有资金供需的因素,但更为重要的是,改革驱动实体经济回升的信号暂未出现,股市不可能在实体经济疲软的框架内一直“牛下去”。上证综指在3400点下方徘徊一个月,正是前景迷茫的情况下多空双方博弈的结果。

  再看楼市。尽管国家统计局的房价指数跌幅收窄,一线城市开始回暖,但截止到2014年12月,70个大中城市房价指数连续8个月下跌,68个城市房价下跌;全国商品房待售面积6.2亿平方米,同比增长21%,比2011年增长了1.3倍;35个城市新建商品住宅存销比为14.3个月,全国消化周期更长。另外,2014年楼市“暖冬”势头减弱,2015年1月份的成交量环比12月整体下滑了20%以上,重点城市则下降30%以上。

  因此,在新一轮货币宽松时期,股市和楼市会不会呈现史上从来没有过的“双熊”的局面?笔者认为,这一概率比较小。今年1月中旬以来,股指近10%的下跌,主要原因就在于管理层打击非法和过度的杠杆融资。打击杠杆操作,尽管短期内会减少流入资金,让股指承压,但从中长期看,财税、金融、国企、政府职能、打破垄断等关键领域的改革不仅已经破题,而且“开弓没有回头箭”,这将释放巨大的改革红利,驱动实体经济盈利能力回升,带来股指继续修复的机会。若改革红利叠加盈利拐点能够兑现,真正的牛市行情是压不住的,哪里有压力,哪里就有反弹。近期调整既是打击投机的过程,也是释放利空的过程,2015年的“慢牛”行情有望到来。

  从美国、日本、香港以及前两个流动性宽松时间的中国股市和楼市之间的规律看,股市和楼市走向正相关,楼市滞后股市4~12个月。正相关在于两者共同受流动性的影响。以美国为例,金融危机后,狭义货币M1的增速从2008年9月份的2%上升到2009年1月份的19%,创22年新高,这是推动道指反弹和房价在随后去泡沫并在2012年回升的主要动力;同样,日本和香港的M1增速,则分别在1989年和1997年快速下降,这成为促发股市和楼市调整的主要原因。

  楼市变动之所以滞后股市4~12个月,一是因为楼市的资产属性和流动性较股市差,股市对流动性的弹性(敏感性)比楼市更强。资金面一旦变化,股市立即反应,但楼市从市场预期变化到成交量回升,再到房价变化的周期较长;二是与股市或楼市的结构性问题有关。当股市存在严重的体制性问题障碍,或楼市过分透支需求,存在严重泡沫,则当股市(楼市)开始回升市,楼市(股市)将仍旧处于去泡沫或调整的过程。

  2014年7月份以来,之所以出现“股牛楼熊”的背离行情,就在于楼市在2009~2013年年均20%左右的量价“疯长”,积累了大量的泡沫,即使是限购退出、限贷松绑、各地救市不断,也无法阻止库存攀升的局面。同样,2010~2013年“股熊楼牛”的背离皆因结构性。 “股熊”一是因为产能过剩、改革进展小,二是经济处于“三期叠加”痛苦阶段,三是刚性兑付不破,全社会无风险收益率居高不下。这一时期,楼市之所以火热,主要原因在于改革无法突破,新经济无法“破茧”,不得不依赖房地产和基建,政府对房地产隐性担保使得社会资金流向楼市。

  今年1月5日,地方政府性债务甄别截止,新《预算法》已启动实施,地方债务紧约束效应显现,刚性兑付进一步打破,无风险收益率下降,风险偏好上升,流动性驱动和估值修复的“牛市”行情开启。对楼市而言,尽管投资于楼市的产业资金回归“正业”,但在去除行政干预,不再承担工具功能后,将真正迎来行业本色做主的新时代。城镇化在推进,刚性需求仍旧存在;存量房屋质量和公共配套较差,改善性需求潜力巨大;个性化、差异化消费时代带来,楼市结构性机会不容忽视。从前面分析看,二者正相关且楼市运行滞后于股市4~12个月,股市从去年7月份见底回升,楼市去年10月份开启“暖冬”行情,作为风向标的重点城市率先回暖,似乎验证了这一规律,2015年股市楼市“双牛”可期。