犹如天气预报里各地天气的阴晴不定,A股上市的房地产企业的中报业绩预告也出现了迥然分化。截至8月初,在剔除同名B股后,上市房企已有52家披露了业绩预告。其中有5家公司出现首亏,9家预减,10家继亏,2家预减。

  其中,嘉凯城(000918,股吧)(000918.SZ)出现了较大幅度的业绩亏损。中关村(000931.SZ)则出现了5408%的业绩增幅。尽管这种分化并不完全由企业经营状况导致,但毋庸置疑的是,房地产企业将在下半年面临更加严峻的“以价换量”压力。

  预亏不等于惨淡

  中关村本次业绩预告显示,其利润增幅达到了5408%,排在首位。第二名重庆实业(000736.SZ)则预计利润增长了1178.15%。第三名阳光股份(000608.SZ)则出现了1039%的利润预增。

  在预告净利润增幅中,最后一名是嘉凯城(000918.SZ),预计亏损4901%;其次是沙河股份(000014.SZ),预亏383.8882%;万方地产(000638.SZ)则预亏205.5816%。

  舆论认为,这些上市企业的业绩预告出奇糟糕,是“销售不畅,无地开发”导致的,是宏观调控的绝对效果。

  实际上,根据《中国经济周刊》查询,位于利润增幅前三位、后三位的上市房企,其净利润的增减,实际上大部分和宏观调控并无直接关系。

  中关村的业绩预告显示,该公司及控股子公司总体经营业绩较之上年同期无大幅变动。本期盈利大幅上升的原因,主要是该公司的控股子公司以4700万元的对价,转让其持有的北京中宏基建筑工程有限责任公司83.33%股权所致。而此消息已经在2011年多次会议中公开。

  重庆实业亦是如此。其业绩预告显示,增长点主要源自其全资子公司开发的项目二季度交房面积比预计数增加,实现净利润比预计数增加约1405万元;以及参股公司对2011年度净利润进行分红,公司按照持股数确认投资收益约326万元。

  阳光股份的主要利润增幅则源自收购了一个项目所带来的盈利预期。阳光股份预计2012年1―6月净利润将比去年同期增加659%~1039%。主要原因为:公司通过收购天津德然商贸有限公司55%股权实现对天津杨柳青项目的控股。

  至于预期亏损的上市房企,其亏损原因也不都是和经营状况低迷有关。

  嘉凯城在业绩预告中承认,房地产行业的整体环境对公司的项目销售进度和价格产生了一定的影响。同时,由于公司半年度实际可结算的项目少,导致可确认的销售收入较少、归属于上市公司股东的净利润为负数。嘉凯城预计2012年大部分项目在四季度结算。

  前不久,嘉凯城再度公告三季度业绩预告显示,根据三季度项目结算的安排,预计三季度可以实现盈利约1.7亿元。同时公司上半年实际结算的项目少,半年度归属于上市公司股东的净利润出现较大亏损,预计一至三季度比半年度减少亏损50%以上。

  沙河股份则承认确实由于房地产市场不好从而导致业绩亏损。公司业绩预告称报告期内因收入减少、毛利润下降,从而产生亏损。

  而万方地产亏损的原因亦是由于结转时间问题。公司称,2012年半年度业绩变动的主要原因是:公司从事的商品房开发与销售业务自2011年末基本结算结束,而正在实施的土地一级整理项目尚未达到结转收入条件,导致公司中期未产生销售收入。

  要求匿名的券商分析师告诉《中国经济周刊》记者:“这种两极分化的情况主要是由于这些企业收购项目或未到结转期等特殊原因。尽管这些中小上市房企由于实力问题转结项目分布不均匀,但是不能就此判断他们的惨淡程度。”

  不可逆转的下滑

  但是,面对中央在房地产调控上再三的表态,上市房企们要面对的或将是不可逆转的下滑趋势。

  8月5日,万科发布中报。数据显示,报告期内全国商品住宅销售面积结束了去年的同比上升态势,1―3月同比下降15.5%,1―6月同比下降11.2%。主要城市成交波动较大。1―2月,北京、上海、深圳、广州、天津等14个城市成交量跌至2007年以来最低点,商品住宅成交面积同比下降55.1%。

  同时,在1到6月份全国商品住宅销售金额625.4亿元,同比下降4.7%。上半年万科房地产业务的结算均价为11456元/平方米,较2011年同期下降17.4%;房地产业务毛利率为26.5%,较2011年同期降低5.6个百分点。结算净利率14.2%,较2011年同期下降2.2个百分点。

  上述匿名的分析人士告诉《中国经济周刊》,预计万科未来结算均价仍然有下滑的空间,毛利仍然有可能小幅下滑。

  即便是万科这样的领头企业也必须接受多项数据的下滑,更不要说其他的中小型房企了。这位分析人士告诉《中国经济周刊》:“由于大部分房企的项目都要在四季度进入利润,所以预计大部分上市房企的中报数据都不会令人满意。”

  不过,他预计即便是今年的年报结果或许也不容乐观,或许毛利率都将出现普遍下降。“毋庸置疑,这是国家宏观调控的结果。”这并非是一家之言。多家市场机构也不约而同发布报告认为,房地产上市企业在今年的销售等情况或不好看。

  这位分析人士表示,与此同时,上市公司中的少数股东权利将得到明显提升。“这一点很容易理解,以前原本拥有项目的小企业可以通过银行贷款等获得开发资金。而现在信贷政策严厉且民间融资成本高,因此他们会转而选择大企业合作。但是作为少数股东的他们必然会抬高身价。这就会体现在少数股东权益里面。”曾在中海地产担任财务经理的人士告诉记者,“在调控的背景下,行情越是不好,小股东们会愈加提高自己的价码。”

  那些在境外上市、业务集中境内的房企也面临这些情况。境外媒体称,富 力地产(02777.HK)、SOHO中国(00410.HK)、方兴地产(00817.HK)、世茂房地产(00813.HK)、恒 大地产(03333.HK)及瑞安房地产(00272.HK)等中报数据可能并不理想,其利润或许受损。

  阳光100集团副总裁范小冲表示:“很多上市企业在调控前购买了很多高价地块,同时加大力度开发。由于目前受到调控影响,无法在资本市场上融资。所以目前面临卖不掉或者毛利率降低的尴尬。”

  当务之急是把房子卖出去

  上市房企应该如何摆脱困境?虽然大多数上市房企诸如存货、库存等数据目前并无披露,但是销售迟缓的现状已无可争论。

  研究机构克尔瑞研究中心的一份报告建议,房企应坚持以价换量的策略,把加快销售及去库存作为重点。由于三、四季度是房地产行业传统的销售旺季,企业的销售业绩将达到今年的高峰。考虑到内地的会计准则,存货去化的部分不会马上从“存货”中消除,而是要等到2012年四季度项目结算时才会体现出来。

  中国房地产协会匿名的高层人士告诉记者:“目前上市房企当务之急是把房子卖出去。只有加速销售才能解决后面还贷款、还信托、再生产等环节的问题。但是现在很多企业都还在硬撑。”

  绿城集团新闻发言人俞翔在接受《中国经济周刊》采访时认为:“无论是从绿城本身来讲,还是这个行业的现状,我认为现在很多房地产企业都应该把工作重心放在销售方面。这是关键问题。”

  范小冲认为,目前上市房企理应重视去库存化的重要性。“应该借助目前楼市的触底回暖加速销售。而这种加速并不是简单的降价,而是应该更好地找准定位,确定战略。因为前期的高地价而采用单一的降价策略只会影响品质。一家公司得以上市就说明市场上应该有其一席之地,只不过要他们更好地找准自己的定位。”