房价变化能否作为房产税试点成效的依据?如何看待房产税征收规模?目前,距离全面开征房产税之路究竟有多远?

  围绕这些社会关注的房产税热点问题,住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹23日接受记者专访对此作出解析。

  房产税本身无直接降价作用

  记者:有观点认为,上海和重庆两个试点城市房价没降,因此得出房产税不成功的结论,您怎么看?

  秦虹:这说明,对房产税本身还有认识上的问题。从长远看,房产税是房地产市场的一项重要制度建设,是我国财税体制改革的重要举措,从短期看,房产税试点迈出了改革的重要一步,对高价房的需求有抑制作用,有助于控制房价的上涨。

  开征房产税有多重意义,它本身对房价的影响是间接的。对个人住房开征房产税有以下几方面的意义,一是调节财富分配,有利于缓解由于房价上涨引发的居民财富差距加大的社会积怨,二是有利于约束投资性和奢侈性购房需求,即多买房、买大房、买贵房要多交税,三是增加住房的持有成本,有利于挤出空置房源,节约社会资源,四是完善我国的财税体系,增加了地方直接税源,逐步减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。

  所以,房产税本身没有直接降价的作用,对房价的影响主要是通过减少过度需求而间接发生作用,一个地方房价的涨跌最终还要看供求关系。如上海市在限购政策和房产税两重政策的影响下,一季度商品住房销售面积同比下降了25%,主要是投资性需求的减少,重庆市自开征房产税试点以来,高档房的成交占总成交量同比下降了27%。当然房产税作为一个长期制度建设,真正实现上述多重意义还有很长的路要走,目前的试点仅仅是起步。

  税收得少说明高价房卖得少

  记者:有人质疑试点城市房产税征收规模小,您怎么看?

  秦虹:房产税试点具有开创性,试点的意义在于探索合适的税制和可行的征税机制。按目前试点城市的方案来看,房产税收得越少说明房产税试点越成功。

  如何评价试点城市房产税是否成功呢?根据目前试点方案看,两个城市的房产税抑制高价房的政策意图很明确,而替代目前的土地收益还不可能做到。如试点城市的房产税还都没有涉及存量住房,且两个城市都实行了差别化的税率,这个差别化的税率并不是依据持有房屋的多少划分的,而是针对房价的高低设立的,即高税率对应的是高房价,如在上海,本市居民新购的第二套商品房,按平均房价的两倍为界,分别实行0.4%和0.6%两档税率。在重庆购买独栋商品住宅和高档住房的,按前两年平均房价的3倍、3至4倍和4倍以上,分别设定了0.5%、1%和1.2%三档税率,本市居民购买普通住宅不征税。

  如果上海和重庆房产税收得少,只能说明价格高的住房卖得少,这意味着高价房的需求低,那么高价房的价格上涨的概率就小,如果高价房的价格不涨,低价房的价格上涨空间就不大。据了解,重庆市今年应税高档房的成交价同比已经下降了10%。所以,且不说还没到截止的征收时间,暂无法得出最终房产税的征收总额,如果一个试点周期结束时,房产税收得越少说明试点方案的政策意图实现得越好。

  居民不了解意图全国难开征

  记者:从试点城市情况来看,距离全面开征房产税的道路有多远?

  秦虹:由于我国过去没有对个人住房开征房产税,民众普遍对开征房产税的认识不足,质疑声较多,而房产税又存在涉及面广,对利益的影响复杂,缺少代征代缴机制,征税成本较高等问题,所以全面开征难度很大。

  上海、重庆两个城市对开征房产税试点的意义更多是在于探索出一个适应我国国情的包括征税对象、税率标准、税基设定、免税范围等在内的房产税税制和较为科学可行的征收机制,而不是要增加多少税收收入。

  如果试点城市能够在税制设置和征税机制方面取得经验,且能让普通居民了解房产税对合理的自住需求基本没有影响,主要针对投资性需求,那么房产税在全国的普遍开征才有基础。